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为应对限购 借名买房子靠谱吗?
编辑:裴芬芬    2018-07-06 11:07:57    来源:山西晚报

随着房价的水涨船高,房地产投资成了很多人的不二选择。被限购的人群就想到了通过借名买房,来规避相关房地产调控政策。但是借名买房真的安全吗?7月5日,记者就此事进行了采访。

被限购后她想借名买房

这两天,秦女士所在小区附近的一个楼盘开盘,看过楼盘布局和小区环境后,她十分喜欢。“之前的房子都已经旧了,想换套新的。”经过考虑,她准备用妹妹的名字再买一套房子。等自己名下的房子卖出一套后,再将房子过户到自己名下。“我觉得没关系吧,亲妹妹,不会出问题的。”她说。

记者调查后得知,像秦女士一样持相同观点的人还真不少。大家普遍觉得,找个信得过的人,可能不会有什么问题。

一旦发生纠纷合同有可能无效

山西鼎信泽律师事务所张建华律师表示,根据相关法律规定,借名买房规避国家房产限购政策的,被发现后合同一律无效。那么合同无效后,房子到底归谁?张建华表示,借名买房涉及两个法律关系。借名人与被借名人之间的关于借名买房的内部协议;被借名人与房屋出卖人之间的房地产买卖合同关系。

如果借名协议无效,意味着借名人也就是实际出资人支付给被借名人代为转付的购房款,在合同无效后,只能由被借名人予以返还。双方形成的是一种债权债务关系,而被借名人取得房屋的产权。

而被借名人与房屋出卖人之间签署的房屋买卖合同无效,房屋买卖合同无效,意味着出卖人需要返还被借名人的购房款,而被借名人应依法返还房屋。

因此,当借名协议及房屋买卖合同均无效的情况下,也意味着房子既不是借名人的,也不是被借名人的,而是出卖人的,系争房屋的产权可能将恢复到初始状态。当然,需要特别说明的是:

对于借名买房中涉及的被借名人与房屋出卖人之间的《房屋买卖合同》是否无效的问题,需人民法院或仲裁机构依法认定。

但对于民事诉讼来说,“不告不理”是基本处理原则。若在没有利害关系人主张被借名人与出卖人之间《房屋买卖合同》无效的情况下,《房屋买卖合同》按有效来处理。也就意味着在《房屋买卖合同》被确认无效之前,房屋的产权仍然归被借名人所有。

借名买房还有哪些风险呢?

张建华律师表示,借名买房的风险主要有五个方面。

第一,被借名人反悔。如果被借名人反悔,而出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。

第二,银行贷款合同提前解除。如果银行查明实际购房人与贷款人不是同一个人,也可能依据贷款合同的相关规定,提前解除合同。而一旦无法取得贷款,房屋的购买就可能出现困难。

第三,被借名人陷入债务等纠纷。从被借名人领取房产证到将房屋产权过户给出资人的这段时间,有一种情况是,如果被借名人对他人负有到期不能清偿的债务,或存在离婚纠纷,则房产很有可能被查封或拍卖。

第四,被借名人私下卖房。如果被借名人不守诚信,偷偷将此房产出售,而购房者(第三人)因基于对房产登记的信任,购买了此房产。那么,真正出资的购房人就可能无法追回此房产。

第五,过户产生的税费。即使被借名人不存在任何违约及有违诚信的行为,那么将被借名人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下,也要负担相应的税费。


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